Quem pode compor a renda no financiamento imobiliário?
A questão da composição de renda nos financiamentos depende de posicionamento de cada banco. Há alguns que aceitam, mas outros exigem vínculo familiar, que podem ser: marido e mulher, união estável, noivos, união homo-afetiva, pais, filhos e parentes, dependendo do banco até amigos que comprovem renda e idoneidade cadastral.
A CAIXA, por exemplo, permite composição de renda com qualquer pessoa: familiares, amigos, cônjuges, sem limitação de participantes, desde que não haja restrições cadastrais com os candidatos a financiamento. Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Os demais tipos de composição de renda: como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra. Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhado de solicitação de documentação complementar. Alguns limitam o número de participantes a três (3) pessoas. O que podemos afirmar é que nem todos os bancos que permitem compor renda na hora do financiamento. No caso um dos candidatos ter problema de restrição cadastral, com toda certeza o crédito não será aprovado, mesmo para débitos (ou pendências) antigos ou de pequeno valor. Lembro que cada situação tem suas particularidades e a análise é feita pelo banco que concederá o financiamento mediante a documentação apresentada.
Comprometimento de renda:
Na análise de capacidade de pagamento para fins de liberação de crédito para o financiamento, em geral os bancos limitam que as parcelas mensais sejam no máximo 30% da renda.
Comprometimento da renda é um fator crucial na decisão da tomada de qualquer crédito, em especial no financiamento imobiliário. O ideal é sempre que o comprometimento da renda seja em torno de 20%, ou o menor possível.
Porque compor a renda:
Muitas vezes a análise feita pelo banco fica acima da capacidade de pagamento do salário do casal ou da pessoa que vai financiar. Como alternativa existe a possibilidade da composição de renda que, pode permitir atingir a renda mínima exigida pelo banco e dentro da margem estabelecida da capacidade de pagamento. Neste caso, existe o acréscimo de um ou mais financiados ou compradores para que a aquisição com financiamento possa ser concretizada.
Vantagens da composição de renda:
Muitas vezes é a única alternativa que os compradores têm para realizar o sonho da casa própria. Em geral, são pessoas jovens, e que ainda estão na fase de consolidação ou formação profissional, e que pretendem adquirir imóvel próprio. Em geral, a composição é feita com parentes próximos, como: pais, mães e irmãos. Mas, também, existem casos com amigos e parentes mais distantes. A composição de renda permite aos compradores adicionados a utilização do FGTS, para dar entrada e/ou quitar parcelas do financiamento, obedecidas as condições de uso previstas na legislação.
Desvantagens da composição de renda:
Na realidade os riscos e consequências da escolha de compor renda com outras pessoas são diversos. O primeiro é que as pessoas incluídas no financiamento passam, também, a serem proprietárias do imóvel. Isso é bom? Pode lhe trazer problemas no futuro? Os adquirentes tem capacidade de pagar as parcelas sozinhos? Considerando que a renda adicional, geralmente serve apenas para possibilitar a aprovação do crédito. Isto poderá levar ao desequilíbrio do orçamento mensal e por consequência a inadimplência e risco de perda do imóvel. Quando tiver a capacidade para pagar a parcela mensal do financiamento haverá despesas de com a transferência de parte ideal do imóvel:
Análise cadastral pelo banco
Registro da operação de transferência no Cartório de Imóveis
Imposto de Transmissão (ITBI)
Já pensou se um dos componentes de renda e co-proprietário do imóvel ficam devendo no mercado e por consequência seu imóvel poderia ficar passível de penhora?
Outra questão é a hipótese de falecimento de uma das pessoas adicionadas ao contrato. Já pensou no risco e na possibilidade de problemas com herdeiros e inventário e custos de regularização (advogados, processos, etc.)?
A idade do comprador mais velho pode definir o prazo máximo de financiamento, em decorrência do limite de idade de 80 anos e 6 meses, assim a vantagem na composição de renda pode ser desvantagem no prazo do financiamento. Quanto maior o prazo menor a parcela e vice versa.
O custo do seguro habitacional obrigatório é outro fator a ser considerado, pois as Seguradoras, em geral, usam faixas etárias para cálculo do seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP, assim dependendo da idade do adquirente adicionado o valor do seguro mensal fica mais caro. Além do que algumas Seguradoras utilizam a migração de faixas etárias, de acordo com a idade atual dos financiados componentes da pactuação de renda, o que pode aumentar o prêmio mensal a ser pago no tempo.
Ordem na qualificação do contrato:
A composição de renda pode ser utilizada como definidora da ordem de qualificação no contrato. Neste caso, o componente de renda possuidor da maior renda, normalmente, ficará em primeiro lugar no contrato de financiamento, sem prejuízo do outro comprador, que também é adquirente e devedor no financiamento.
Composição de renda no programa Minha Casa Minha Vida:
É considerado a renda familiar mensal bruta, ou seja, a soma da renda bruta comprovada, formal ou informal, de todas as pessoas de sua família. Exemplo: Considere uma mulher que tem emprego com renda bruta de R$ 700 (com carteira assinada). Além disso, ela vende produtos de beleza, com um lucro mensal de R$ 200. E o marido autônomo deposita R$ 1000,00 por mês na conta corrente dele. A renda total da família a ser considerada pelo banco na hora do financiamento será o somatório: R$ 700 + R$ 200 + R$ 1000 = R$ 1.900,00.
Subsídio do programa Minha Casa Minha Vida:
A composição de renda nos Programa MCMV e CCFGTS afeta diretamente no valor do subsídio a ser recebido. Essa regra vale quando a renda familiar mensal bruta for de até R$ 3.600,00. Vejam as situações possíveis:
Quando se tratar de família unipessoal (composta de uma pessoa sem dependente), o valor do subsídio é de 60% do valor total.
Quando houver mais um participante no financiamento, o valor do subsídio será de 100%.
Quando houver um participante no financiamento porém houver comprovação de dependente, o valor do subsídio será de 100%.
Atenção: Dependente é quem depende financeiramente (exemplo: filho, deficiente, idoso), desde não tenha renda. Se tiver renda, este deverá compor o financiamento.
Conclusão:
A composição de renda é possível, mas precisa ser bem feita, pois pode gerar problemas no futuro. Em contrapartida pode ser a única chance de concretizar o “sonho” da casa própria. Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores condições você terá no momento de negociar com o vendedor.
A compra da casa própria é um passo importante, que exige o máximo de planejamento financeiro, principalmente se a ideia é financiá-la. O que você deve fazer antes de pleitear financiamento para comprar imóvel?
Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminuir o número de parcelas do financiamento;
Faça levantamento de suas contas, do quanto tem disponível para esta decisão, qual o valor da parcela que cabe no seu orçamento
O pagamento das parcelas exigirá esforço de longo prazo.
Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para quitar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo.
Fonte: http://www.clickhabitacao.com.br/
Me envie as suas dúvidas e vamos conversar!
Um forte abraço!
marcoramos
